Grundsteuer

Die Grundsteuer – nützliche Informationen für Eigentümer und Mieter

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Realsteuer, die zwar vom Eigentümer an die Gemeinde bzw. das Finanzamt (in den Stadtstaaten) abgeführt werden muss, wirtschaftlich jedoch vom Mieter getragen wird.

Jedes inländische Grundstück unterliegt der Grundsteuer. Die Berechnung dieser Steuer ist kompliziert und basiert auf einem sogenannten Einheitswert, welcher anhand der Wertverhältnisse zum 1.1.1964 (Westdeutschland) bzw. zum 1.1.1935 (Ostdeutschland) von den Finanzbehörden festgestellt wird. Unterschieden wird dabei zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Bei letzteren erfolgt die Ermittlung des Einheitswerts mit Hilfe einer einfachen Formel: der Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks ist mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren. Bei bebauten Grundstücken hingegen kommen je nach Art der Immobilie das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Durch die Multiplikation des Einheitswerts mit der Steuermesszahl ergibt sich sodann der Steuermessbetrag. Die Steuermesszahl variiert in den alten Bundesländern zwischen 2,6 Promille (vom Tausend) für bestimmte Einfamilienhäuser und 6 Promille für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. In den neuen Bundesländern hingegen liegt sie in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl der Gemeinde und dem Baujahr der Immobilie zwischen 5 und 10 Promille.

Da es sich bei der Grundsteuer um eine Gemeindesteuer handelt, ist im dritten und letzten Schritt der Hebesatz der Gemeinde, in welcher sich das Grundstück befindet, auf den Steuermessbetrag anzuwenden. Jede Gemeinde verfügt über zwei unterschiedliche Hebesätze: den Hebesatz Grundsteuer A, welcher für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke angewendet wird, sowie den Hebesatz Grundsteuer B, der die übrigen Grundstücke betrifft. Die Hebesätze der Gemeinden variieren stark – im Mittel liegt der Hebesatz Grundsteuer B etwa zwischen 250% und 400%, in einigen Gemeinden werden jedoch Hebesätze von über 900% aufgerufen.

Ihr Vorteil als Vermieter: Sie können die Grundsteuer als Bestandteil der Nebenkosten in voller Höhe dem Mieter in Rechnung stellen. Idealerweise ist hierfür die jährlich insgesamt anfallende Grundsteuer durch zwölf zu teilen, und der sich ergebende Betrag monatlich im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlung vom Mieter einzufordern. In der Nebenkostenabrechnung ist der Jahresbetrag der Grundsteuer dann auszuweisen, sowie ggf. eine Kopie des Grundsteuerbescheids als Nachweis beizufügen.

Praxistipp: Da die Steuer viermal jährlich (jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November) fällig ist empfiehlt es sich, dem zuständigen Finanzamt bzw. der zuständigen Gemeinde ein SEPA-Lastschriftmandat für den Einzug der Steuer zu erteilen, um unnötigen Aufwand sowie Säumniszuschläge zu vermeiden.

Im Falle von Mietausfällen, welche nicht vom Vermieter verschuldet sind, kann beim Finanzamt bzw. bei der Gemeinde ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gestellt werden. Hierbei ist jedoch eine Frist einzuhalten: der Antrag muss spätestens bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden. Die Höhe des Grundsteuererlasses erfolgt in verschiedenen Abstufungen: bei Mietausfällen von mehr als 50% werden 25% der eigentlich zu zahlenden Grundsteuer erlassen, während beim vollständigen Fehlen von Mieteinnahmen ein Erlass von 50% möglich ist. Als unverschuldet gelten Mietausfälle jedoch nur dann, wenn äußere Faktoren wie beispielsweise Brände oder Wasserschäden für das Fehlen der Einnahmen ursächlich waren, oder wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich um die Neuvermietung leerstehender Wohnungen bemüht hat. Um die Vermietungsabsicht zu beweisen empfiehlt es sich, die Aufgabe von Inseraten im Internet sowie in Printmedien zu dokumentieren.

Hinweis für die Zukunft: Das Berechnungsschema der Grundsteuer in seiner derzeit gültigen Form wurde vom Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10.04.2018 für verfassungswidrig erklärt. Grund hierfür sind die veralteten Einheitswerte, welche als Grundlage der Berechnung dienen. Der Gesetzgeber ist verpflichtet, bis zum Ende des Jahres 2019 eine Neuregelung zu schaffen, in der Übergangsphase bis zum 31. Dezember 2024 ist das ursprüngliche Berechnungsschema jedoch weiterhin anzuwenden.