Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit – was Eigentümer wissen müssen

Viele Immobilieneigentümer gehen davon aus, dass ein Verkauf nur möglich ist, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist. Tatsächlich ist der Verkauf einer Immobilie auch bei bestehender Finanzierung möglich. Voraussetzung ist jedoch eine sorgfältige Planung und Abstimmung mit der finanzierenden Bank.

Dieser Artikel erläutert, welche Optionen Eigentümer haben und worauf beim Verkauf einer Immobilie mit laufendem Kredit zu achten ist.

Grundsätzliches zum Immobilienverkauf bei bestehender Finanzierung

Bei einer noch nicht vollständig getilgten Immobilie ist diese in der Regel durch eine Grundschuld oder Hypothek zugunsten der Bank belastet. Ein Verkauf ist möglich, wenn die Bank der Löschung oder Übertragung der Grundschuld zustimmt.

Der Kaufpreis wird dabei in der Regel zur Ablösung des bestehenden Darlehens verwendet.

Welche Möglichkeiten bestehen beim Verkauf?

Je nach Situation kommen unterschiedliche Vorgehensweisen in Betracht.

Ablösung des Darlehens durch den Verkaufserlös

Die häufigste Variante ist die vollständige Ablösung des bestehenden Kredits aus dem Verkaufserlös. Nach Zahlung des offenen Darlehensbetrags erteilt die Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld.

Diese Lösung ist unkompliziert, kann jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden sein.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt unter anderem ab von:

• Restlaufzeit der Zinsbindung
• Höhe der Restschuld
• vereinbartem Zinssatz

Eine genaue Berechnung sollte frühzeitig bei der Bank angefordert werden.

Kreditübernahme durch den Käufer

In einigen Fällen kann der Käufer das bestehende Darlehen übernehmen. Voraussetzung ist die Zustimmung der Bank sowie die Bonität des Käufers.

Diese Variante kann für beide Seiten Vorteile bieten, ist jedoch nicht immer möglich und hängt stark von den Kreditkonditionen ab.

Verkauf nach Ablauf der Zinsbindung

Nach Ablauf der Zinsbindung kann ein Darlehen in der Regel ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Bei entsprechendem Zeitrahmen kann es sinnvoll sein, den Verkaufstermin daran auszurichten.

Rolle der Bank im Verkaufsprozess

Die finanzierende Bank ist aktiv in den Verkaufsprozess einzubinden. Sie stellt unter anderem:

• die Restschuldmitteilung
• die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
• die Löschungsbewilligung für die Grundschuld

Eine frühzeitige Kommunikation vermeidet Verzögerungen beim Notartermin.

Abstimmung mit dem Notar

Der Notar koordiniert die Kaufpreisabwicklung und stellt sicher, dass die Bank aus dem Verkaufserlös bedient wird. Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt häufig über ein Notaranderkonto oder direkt an die Bank.

Auswirkungen auf den Verkaufspreis

Ein laufender Kredit hat keinen direkten Einfluss auf den Marktwert der Immobilie. Entscheidend ist, dass der Verkaufspreis ausreicht, um die Restschuld und mögliche Zusatzkosten zu decken.

Bei einem Verkauf unterhalb der Restschuld entsteht eine Finanzierungslücke, die gesondert geklärt werden muss.

Fazit: Verkauf trotz Kredit ist gut planbar

Der Verkauf einer Immobilie mit laufendem Kredit ist rechtlich und praktisch möglich, erfordert jedoch eine frühzeitige Abstimmung mit der Bank und eine realistische finanzielle Planung.

Wer die Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen und den Verkaufsablauf kennt, kann den Immobilienverkauf auch bei bestehender Finanzierung sicher und erfolgreich durchführen.