Inhaltsverzeichnis
Die Mieterhöhung
Wer über mehrere Jahre lang in einer Wohnung lebt, der wird in den meisten Fällen irgendwann mit dem Thema Mieterhöhung konfrontiert werden. Dies ist selten ein Grund zur Freude, aber klar ist auch, dass Vermieter nicht dauerhaft verpflichtet sind, einen Mietpreis für eine Wohnung anzubieten, wie er einmal vor vielen Jahren definiert worden war. Schließlich wird in Deutschland über die Jahre hinweg alles teurer, und so gilt dies selbstverständlich auch für Mieten. Doch nicht jede Mieterhöhung ist rechtens und muss vom Mieter akzeptiert werden. Nicht selten ist eine Mieterhöhung ein großes Streitthema, das gelegentlich auch mal vor Gericht ausgetragen wird.
Planvoll vorgehen
Möchte ein Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, so sollte er in jedem Fall planvoll vorgehen und sich mit den aktuellen Bedingungen vertraut machen, die eine Mieterhöhung zulassen. Gleiches gilt für den Mieter, wenn er die Mieterhöhung mitgeteilt bekommen hat. Grundsätzlich sind Mieterhöhungen vom Gesetzgeber her sehr stark eingeschränkt. Festgeschrieben ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), in dem die genauen Rahmenbedingungen definiert werden. Laut BGB ist die Erhöhung der Miete zulässig, wenn vorab im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wurde oder wenn ein Mietobjekt modernisiert worden ist. In einigen Teilen des Landes gibt es zudem eine Kappungsgrenze oder die sogenannte Mietpreisbremse.
Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Wenn ein Vermieter eine Modernisierung vorgenommen hat, dann darf er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Kaltmiete umlegen. Lagen die Kosten für eine Modernisierung etwa bei 10.000 Euro, so würden 11 Prozent 1100 Euro ausmachen. Auf den Monat umgerechnet, könnte eine Erhöhung dann bei 96,67 Euro liegen. Unter einer Modernisierung werden Maßnahmen verstanden, die helfen, Energie einzusparen, den Wohnraum zu erweitern oder den Gebrauchswert einer Immobilie deutlich zu erhöhen. Klassische Beispiele dafür sind etwa eine Fassadendämmung oder der Austausch von Fenstern.
Die Index- und die Staffelmiete
Wer die Indexmiete zur Erhöhung anwenden möchte, der muss diese im Mietvertrag festgeschrieben haben. Sie richtet sich nach dem sogenannten Verbraucherpreisindex, in dem verschiedenste Kosten für Waren und Dienstleistungen festgelegt werden. So lässt sich darin auch ein durchschnittlicher Mietpreis finden. Ist eine Indexmiete vereinbart worden, so darf die Miete jedes Jahr angepasst werden. In der Theorie wäre auch eine Mietabsenkung möglich.
Die Staffelmiete muss ebenfalls im Mietvertrag festgeschrieben werden. Vermieter und Mieter vereinbaren zum Abschluss des Mietvertrags eine jährliche Erhöhung in Form einer Staffel. So kann die Miete beispielsweise Jahr für Jahr um fünf Euro pro Monat angehoben werden. Ist eine solche Staffelmiete vereinbart worden, ist keine andere Mieterhöhung mehr möglich. Die einzige Ausnahme ist die Erhöhung bei den Vorauszahlungen für die Nebenkosten.
Mieterhöhung bei ortsüblicher Vergleichsmiete
Die dritte Möglichkeit ist die Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete. In vielen Gemeinden und Städten gibt es einen Mietspiegel, in dem niedergeschrieben steht, wie hoch eine durchschnittliche Miete in einer Gemeinde- oder einem Stadtteil ist. Liegt die eigens erhobene Miete deutlich darunter, darf die Miete entsprechend angepasst werden. Dies ist häufig der Fall, wenn ein Mieter eine Wohnung oder ein Haus bereits über viele Jahre lang bewohnt, und sich in dieser Zeit bei der Miete nichts geändert hat. Wichtig dabei ist aber, dass die Lage und auch die Ausstattung der Immobilie vergleichbar ist. Allerdings gibt es nicht in allen Gemeinden oder Städten einen Mietspiegel. In solchen Fällen müssen Vermieter dem Mieter selbst beweisen, dass die Vergleichsmiete höher ist. Dazu muss der Vermieter drei Vergleichswohnungen angeben, die identifizierbar sind. Es reicht hier nicht nur die Adresse anzugeben, sondern es müssen auch Name des Mieters, das Baujahr, die Größe der Immobile sowie der Preis für die Miete überprüfbar dokumentiert werden. Am einfachsten geht dies, wenn der Vermieter mehrere Mietobjekte in der gleichen Ecke besitzt und auf den eigenen Bestand zurückgreifen kann. Wer bei dieser Art an Mieterhöhung aber Fehler begeht, der muss sehr häufig damit rechnen, dass der Mieter die Erhöhung zu Fall bringt. Ein weiteres Hindernis ist zudem die Kappungsgrenze. Nach dieser ist es keinem Vermieter gestattet, die Miete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 Prozent anzuheben. Existiert eine Mietpreisbremse, dann liegt die Kappungsgrenze bei höchstens 15 Prozent.
